Allgemein
BGH-Urteil: Mieter müssen keine Verwaltungskostenpauschale zahlen
Vermieter können von ihren Mietern keine gesondert ausgewiesene Pauschale für Verwaltungskosten verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 254/17). Dem betroffenen Mieter steht jetzt eine Rückzahlung bereits gezahlter Beträge zu. Bei der Verwaltung von Miethäusern fallen Kosten an. Diese Verwaltungskosten gehören laut Betriebskostenverordnung (§ 1 Absatz 2 Satz 1) jedoch nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, Vermieter können sie also nicht über die jährliche Nebenkosten- abrechnung auf den Mieter umlegen.
Ein Berliner Vermieter hatte versucht, diese Regelung zu umgehen, indem er im Mietvertrag neben der Kaltmiete und den Betriebskosten einen gesonderten Posten auswies: eine Verwaltungskostenpauschale. Der Bundesgerichtshof hat ihm jetzt aber einen Strich durch die Rechnung gemacht.
Verstoß gegen die Regelungen zur Abrechnung von Betriebskosten
Die Richter argumentieren, die Vereinbarung stelle einen Verstoß gegen die Regelungen zur Abrechnung von Betriebskosten dar und sei somit unwirksam. Das gilt zumindest dann, wenn aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei der Pauschale um einen Teil der Kaltmiete handelt. Diese kann der Vermieter im Mietvertrag aufschlüsseln wie er möchte – dies sei laut BGH „aus der Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglos“. Denn: In den meisten deutschen Großstädten, so auch in Berlin, ist die Kaltmiete bei Neuvermietung durch die Mietpreisbremse ohnehin gedeckelt. Die somit gerade noch erlaubte Miethöhe darf der Vermieter durch eine zusätzliche Vereinbarung über eine Verwaltungskostenpauschale jedenfalls nicht überschreiten.
Die Nachfrage nach Kaufimmobilien sinkt
Immobilienprofis beobachten eine Abkühlung am Immobilienmarkt. Noch laufen die Geschäfte zwar gut, doch die Erwartungen trüben sich ein. Das ergab der aktuelle Immobilien-Konjunktur-Index von immowelt.de. Immobilienprofis rechnen für die Zukunft mit einer Abschwächung des Interesses an Kaufimmobilien. Das ergab der Immowelt Immobilien-Konjunktur-Index (IKI) Jahresbericht 2018. Der Index betrachtet aktuelle Lage sowie das Angebots- und Nachfrageklima in Teilindizes, um die aktuelle Lage und die Zukunftserwartung von Immobilienprofis zu messen. Demnach sehen Immobilienprofis insbesondere bei der Nachfrage eine Abkühlung. Der Nachfrageindex als Teilindex des IKI sank auf 95,2 Punkte und damit auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung im zweiten Quartal 2011. Der Nachfrageindex besteht dabei aus zwei Komponenten: die aktuelle Nachfrage und die Nachfrage-erwartung für die kommenden Monate. Dabei ist der Indexwert für die Zukunftserwartung mit 92,5 Punkten deutlich niedriger als der der aktuellen Marktlage mit 97,9 Punkten.
2018 noch gutes Jahr
Hinsichtlich des Gesamtmarktes betrachtet die Immobilienbrache 2018 allerdings noch als gutes Jahr. Der gesamte Immobilien-Konjunktur Index lag im Jahresmittel bei 100,5 Punkten, fiel im vierten Quartal jedoch unter die 100-Punkte-Marke. Und bei der Geschäftserwartung für die Zukunft zeichnet sich eine deutliche Verschlechterung ab. Möglicherweise spiegelt das die Sorge mancher Immobilienprofis über die mögliche Einführung des Bestellerprinzips für Kaufimmobilien wider. Manche Makler mögen auch Zweifel darüber haben, ob die von Verkäufern geforderten Preise vom Markt noch angenommen werden.
Preise steigen nur noch moderat
In Großstädten stiegen die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark an. So lagen die Steigerungsraten im Zeitraum zwischen 2011 und 2018 in Hamburg bei 72, in München bei 104 und in Berlin bei 125 Prozent. Die Folge: Kaufinteressenten mit mittlerem Einkommen finden kaum noch gute Objekte zu moderaten Preisen, sodass Immobilien trotz der niedrigen Zinsen für große Teile der Bevölkerung kaum noch leistbar sind. Nach Einschätzung von Immobilienprofis wird sich die Preissteigerung deshalb verlangsamen – der entsprechende Teilindex hinsichtlich der Erwartungen liegt bei nur noch 95,2 Punkten. Und auch die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank beeinflusst die Nachfrage: Eine mögliche straffere Zinspolitik könnte die Nachfragesituation weiter absacken lassen. Dann müssten sich Immobilienprofis auf längere Abschlusszeiten und härtere Preisverhandlungen einstellen.
Der Immobilien-Konjunktur-Index von Immowelt ist ein Indikator für die Stimmungslage in der Immobilienwirtschaft und bildet, wie andere Konjunktur-Indizes auch, das Verhältnis zwischen Lageeinschätzung (letzte drei Monate bis Befragungszeitpunkt) und Zukunftserwartungen für die folgenden sechs Monate ab. Zusätzlich werden Teilindizes für das Angebot und die Nachfrage bei Wohnimmobilien gebildet. Nicht Teil des Gesamtindexes sind Lageeinschätzung und Erwartung zur Preisentwicklung bei Miet- und Kaufimmobilien. Die Befragung findet im Immobilien-Professional-Panel statt, das von der Immowelt AG betrieben wird. Der Immobilien-Konjunktur-Index wird quartalsweise als Bericht auf immowelt-research.de kostenlos veröffentlicht. Bei ungewöhnlichen Entwicklungen werden die reinen Ergebnisdarstellungen durch analytische Einordnungen begleitet. Ein Jahresbericht steht mit Beginn des jeweiligen Kalenderjahres zur Verfügung.